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Sanctionner les propriétaires de logements vacants serait une erreur

par Guillaume Vuillemey
mardi 7 octobre 2008.

Article publié exclusivement sur le site de l’Institut économique Molinari.

Il y a quelques semaines, deux députés belges ont proposé une ordonnance visant à considérer l’inoccupation d’un logement comme une infraction passible de prison ou de lourdes amendes. Les vraies solutions à la crise du logement sont ailleurs.

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Il y a quelques semaines, deux députés belges, Céline Fremault et Denis Grimberghs, ont proposé une ordonnance visant à considérer l’inoccupation d’un logement comme une infraction passible de prison ou de lourdes amendes. Ce serait nier le principe même de la propriété privée, sans pour autant relancer l’offre de logements à long terme en Belgique. Les vraies solutions à la crise du logement sont ailleurs : il convient de supprimer les contraintes administratives qui poussent certains propriétaires à ne pas louer les logements dont ils disposent, ou pèsent sur la construction de logements neufs.

Ériger en infraction et sanctionner la non-utilisation d’un bien immobilier revient à considérer qu’une entité autre que le propriétaire, à savoir l’État, peut décider de manière arbitraire de l’utilisation de ce bien. Il s’agit d’une violation du principe de propriété privée selon lequel le propriétaire d’un bien peut en jouir librement, dès lors qu’il ne porte pas atteinte à la propriété des autres individus. En un mot, il s’agirait d’une nationalisation partielle, voire d’une confiscation, des biens immobiliers. L’État pourrait décider en lieu et place des individus ce qu’ils doivent faire des logements dont ils sont pourtant les propriétaires légitimes. Denis Grimberghs ne s’en cache d’ailleurs pas, expliquant que « l’idée est de mettre en questionnement l’usage sans limite du propriétaire de son bien ».

Il convient néanmoins de s’interroger sur les raisons qui peuvent pousser le propriétaire d’un logement à le garder inoccupé. Tel est le cas si les locataires potentiels ne présentent pas de garanties financières suffisantes. En cas de non paiement du loyer, il peut être long et coûteux d’expulser un mauvais payeur, si la décision judiciaire tarde à venir. Le Syndicat National des Propriétaires note par exemple que les motivations essentielles de l’inoccupation de logements sont à trouver « dans la méfiance développée par les bailleurs à l’égard de la location, suite à des expériences désastreuses ». Ainsi, des dispositions surprotégeant les locataires (loi sur le bail, Code du logement, etc.) introduisent une distorsion majeure sur le marché immobilier : ceux qui disposent de fortes garanties peuvent aisément obtenir un logement et sont bien protégés. À l’inverse, ceux qui ont peu ou pas de garanties auront de grandes difficultés à trouver un logement, car il peut être économiquement pertinent pour un propriétaire de ne pas louer un logement qui risque, à ce moment là, de rester vide.

En outre, le nombre de logements considérés comme vacants sans raison valable – entre 15 000 et 30 000 pour la région bruxelloise – est très probablement surestimé. En effet, un logement vacant n’est pas nécessairement un logement disponible pour être occupé immédiatement. C’est ainsi que des logements en attente de vente ou de location, en attente de travaux ou de rénovation peuvent être considérés comme vacants dans les statistiques actuelles. La manière dont un propriétaire utilise son bien est quelque chose d’éminemment personnel, et ne peut se prêter à une quelconque classification administrative. Dès lors, les critères retenus pour considérer un logement comme vacant ou non seront, dans une large mesure, arbitraires.

Enfin, les sanctions qui pourraient être prononcées à l’encontre des « mauvais propriétaires » – pouvant aller jusqu’à de la prison – risquent fort de produire l’effet inverse à celui escompté. En rendant encore plus incertain l’exercice de leurs droits par les propriétaires, la nouvelle disposition – si elle était adoptée – serait une perturbation majeure pour le fonctionnement du marché immobilier. Elle réduirait considérablement l’incitation des détenteurs de capitaux à construire de nouveaux logements. À moyen terme, la construction décroîtrait, aggravant encore la pénurie.

En proposant d’introduire des amendes administratives ou pénales, les deux députés belges reconnaissent néanmoins implicitement le problème fondamental du marché immobilier en Belgique – qui est le même en France ou dans de nombreux autres pays – à savoir l’inadaptation de l’offre à la demande. Les vraies solutions pour résoudre la crise du logement consistent à éliminer les obstacles administratifs qui dissuadent certains propriétaires de proposer leurs logements sur le marché locatif, ou retardent la construction de nouveaux logements, c’est-à-dire maintiennent l’offre à un niveau artificiellement bas.

Pour que les logements actuellement inoccupés soient à nouveau proposés à la location, il convient d’assouplir fortement les dispositions légales sensées protéger les locataires : un mauvais payeur doit pouvoir être expulsé très rapidement du logement qu’il occupe.

La résolution de la crise à long terme passe en outre par l’augmentation du nombre de logements mis en construction dans le parc privé. Pour ce faire, il faudrait assouplir le système des permis de construire. Tel qu’il est aujourd’hui conçu, il rallonge les délais de construction de manière souvent inutile.

Le projet porté par Céline Fremault et Denis Grimberghs ne comporte pas les éléments nécessaires à la résolution de la crise du logement. Il est une atteinte majeure au principe de propriété, l’État se substituant aux propriétaires légitimes pour décider de l’usage de leurs biens. Cette proposition est fondée sur une classification arbitraire, et sa mise en oeuvre serait contre-productive. Au lieu de durcir la réglementation, il conviendrait donc de l’assouplir pour permettre au marché immobilier belge de mieux adapter l’offre de logements à la demande.

Guillaume Vuillemey, chercheur, Institut économique Molinari




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